Un appartamento sul lago di Garda, affittato fino a giugno 2030, da rifare da capo.
Lo dice l’annuncio: serve una ristrutturazione completa, la classe energetica è G e non c’è ascensore. Rende anche 7.440 euro l’anno. Contano tutte e tre le cose, e noi partiamo dalle prime due.
235.000 €
Da viverci, o da far lavorare.
La stessa casa, letta due volte. Dove una delle due non torna, lo diciamo invece di riempire il riquadro.
Se vuoi viverci
Qui non puoi viverci fino a metà 2030, e nemmeno allora senza prima rifarlo.
- C’è un inquilino con un contratto residenziale in scadenza a giugno 2030. Sono quasi quattro anni da oggi.
- Quando si libera, l’annuncio dice che serve una ristrutturazione completa e che la classe energetica è G. Quindi la data di ingresso è il contratto più il cantiere.
- Se cerchi una casa su questo lago da usare, non è questa, e preferiamo dirtelo noi piuttosto che fartelo scoprire dal notaio.
- Quello che invece c’è di buono: cento metri quadri su un piano nel centro di Desenzano, due camere, due posti auto e un balcone sul giardino comune. Sono le ossa di un buon appartamento.
Se vuoi investire
Questo è, dei tre, quello che è davvero venduto come investimento. Ecco i conti, comprese le parti che l’annuncio non fa.
- 7.440 euro l’anno su 235.000 fanno il 3,2% lordo. È il numero prima che si tolga qualunque cosa.
- Vanno tolte: l’imposta sull’affitto, il 21% con la cedolare secca sul primo immobile; l’imposta annuale sulla casa, che parte dallo 0,86% del valore catastale rivalutato; e le spese di un condominio da quattro unità.
- Poi la ristrutturazione. L’annuncio dice che serve completa e non la quantifica. Finché quel numero non esiste, nessun rendimento netto vale la pena di essere scritto, e non ce lo inventiamo.
- Il contratto fino a giugno 2030 taglia in due: reddito dal primo giorno, e nessun affitto breve, nessun ritocco del canone e nessuna ristrutturazione finché non scade.
- Il prezzo richiesto è già sceso del 7,8%, da 255.000. Lo diciamo perché lo scopriresti comunque, e perché racconta qualcosa su da quanto è in vendita.
Quello che abbiamo verificato.
- Prezzo al metro quadro
Sulla superficie commerciale di 130 m². Il prezzo richiesto è sceso da 255.000 euro, un taglio del 7,8%.
Fonte: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 20261.808
€/m² - Superficie commerciale
L’abitazione in sé è 100 m². Il resto è il box al cinquanta per cento e il balcone al trenta.
Fonte: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 2026130
m² - Locali
Due camere da letto, una cucina abitabile, un soggiorno molto ampio e un bagno, al piano rialzato.
Fonte: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 20263 - Autorimessa doppia con cantina, interrato
Due posti auto. Su questo lago, nel centro di un paese, non è un dettaglio.
Fonte: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 202650
m² - Classe energetica
La fascia più bassa che esista. Scaldare questo appartamento costa quanto la fascia lascia intendere, finché qualcuno non lo ristruttura.
Fonte: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 2026G
≥ 175 kWh/m² anno - Stato
Lo dice l’annuncio del venditore. Quanto costi non è nell’annuncio, e noi non l’abbiamo ancora quantificato.
Fonte: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 2026—
ristrutturazione completa necessaria - Reddito da locazione
Un contratto residenziale con scadenza giugno 2030.
Fonte: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 20267.440 €
all’anno - Rendimento lordo
7.440 euro su 235.000. Lordo: prima delle imposte, prima delle spese condominiali e prima della ristrutturazione che l’annuncio dichiara necessaria.
Fonte: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 20263,2
% - Ascensore
Un edificio di un piano con quattro unità. L’abitazione è al piano rialzato, quindi sono pochi gradini, non una salita.
Fonte: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 2026—
assente
Prima di arrivare a te, passa dal nostro studio tecnico.
Cinque voci, non una brochure. Su ognuna lo studio tecnico si esprime per iscritto, e la quinta è sempre un difetto onesto. Se non lo trovassimo, non ci fideremmo noi per primi.
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Stato dell’appartamento, e quanto costerebbe una ristrutturazione completa
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Conformità urbanistica e catastale
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Classe energetica e impianti, e quanto costa gestire una classe G
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Il contratto di locazione, le spese condominiali e lo stato delle parti comuni
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Il difetto onesto
Su ogni immobile scriviamo almeno un difetto onesto. Anche quando ci costa la vendita.
Per chi è. Per chi non è.
È per te se
- Compri reddito, e un contratto lungo per te è un pregio, non un problema.
- Puoi aspettare: i soldi lavorano dal primo giorno, la casa dal 2030 più una ristrutturazione.
- Vuoi i conti fatti ad alta voce, comprese le voci che si tolgono.
Non è per te se
- Vuoi usarlo. C’è un inquilino fino a giugno 2030.
- Lo vuoi pronto. È l’annuncio stesso a dire che serve una ristrutturazione completa.
- Vuoi il rendimento da affitto breve. Il contratto è residenziale e dura anni.
- Vuoi silenzio ad agosto. Desenzano ad agosto è il contrario del silenzio.
Rifacciamo i conti su questo.
Una chiamata, al telefono o in video, nel tuo fuso orario, con davanti i numeri di questo immobile.
- I numeri, e cosa compra la stessa cifra nella tua città.
- Cosa ha trovato il nostro studio tecnico, difetto onesto compreso.
- I tempi misurati dagli aeroporti che useresti davvero.
- Se vale il volo, e quando.
Se questa non è la casa giusta per te, te lo diciamo prima che tu prenoti un volo.
È un numero italiano: dall’estero si chiama con il +39. Nessuna newsletter, nessun giro di email. Una chiamata, i numeri, poi decidi tu.
Chiamando accetti che il tuo numero sia trattato per essere ricontattato. Leggi l’informativa privacy.
Domande su questo immobile.
Perché non ci sono fotografie?
Perché quelle che esistono non sono nostre da ripubblicare. Le fotografie arrivano con il nostro sopralluogo, e l’appartamento è abitato, quindi si concorda con l’inquilino, non alle sue spalle.
Da dove vengono questi numeri?
Dall’annuncio, e ognuno di essi lo dichiara con il link. Li riconfermiamo con il proprietario per iscritto prima che qualcuno firmi qualcosa, e il nostro studio tecnico verifica quelli a cui un annuncio non può rispondere: quanto costa la ristrutturazione e cosa nascondono le parti comuni.
Posso liberarlo prima?
Non per tua decisione. Un contratto di locazione residenziale italiano vincola chi compra come vincolava chi vende, e la scadenza è giugno 2030. Qualunque altra cosa ti venga detta su questo punto vuole un avvocato, non un agente.